一分钟了解美国近年房地产租金变化【走进美国20】

上一期 ，我为大家介绍了金地集团位于纽约23街的一个项目， 一个studio的租金大概是3500美金，每年收入42000美金，相当于纽约大学一年的学费。今天我将为大家回顾一下美国近些年租金的变化，因为租售比在国外是来分析判断一个房地产市场是否健康的很重要的指标。

先看一下大趋势，从长期来看，美国的住房租金指数自2000年以来，整体呈现持续上涨，只有2008-2010年金融危机的时候，出现了滞涨。

2017年（蓝线所示）的前8个月租金增长速度超过了同期2015年和2016年的涨幅，但在8-11月期间，租金持续性下滑，11月环比上个月再次下滑0.1%。但去年全美租金同比增长仍达到2.7%，而同期的增长率仅有1.9%。在过去一年里，美国人每小时的平均收入增长为2.4%，比租金增长低0.3%，租金市场的增长仍然高于美国整体经济市场的增长。

2017全美上涨最快城市走势图

过去的一年里，全美100个大城市中89座城市租金同比增长，其中有30座城市的上涨幅度较低，涨幅不超过2%。

再看：上一年全美房屋拥有率：小幅度回升，租户数量仍在增加。

全美居民房屋拥有率

全美居民的房屋拥有率在2004年达到最高值69.2%，此后持续下降，在2016年Q2季度达到全美近50年最低的62.9%，此后呈现小幅度回升。

在2017年Q3季度，全美居民的房屋拥有率回升到63.9%，这也是今年美国房产市场供不应求的数据表现。由于千禧一代仍有旺盛的购房需求，预估2018年的房屋拥有率会保持稳定或有小幅度的上涨。

从2005年到2016年之间，高收入家庭的租户比例上涨了4.1%，同时，低收入家庭的租户比例下降了4.2%，这部分下降的低收入家庭可能会搬到更便宜的地方，也可能和其他低收入家庭合租。因此，整体租户的成本负担降低，主要是由于租户家庭的结构变动，高收入人群所占比例提高。

总体来看：

• 全美的房屋租金涨幅可观，虽然8-11月呈现连续下跌情况，但仍然高于同期居民收入涨幅，预计2018年的租金趋势仍具有一定的上涨空间。

• 全美大多数城市租金处于上涨，但仍有部分城市租金开始下跌，主要是由于大量的新房项目竣工缓和房地产市场的供求关系，预估2018年这一趋势仍会持续。

• 全美房屋拥有率经过12年的持续下降后，2017年停止下降并略有回升，预计随着千禧一代的进场，2018年的拥有率会保持稳定或进一步提高。

• 租户数量仍在增加，同时租户增加速度快于业主增加速度，美国的租赁需求将会愈发旺盛。

• 自2011年开始，租户收入的上涨速度一直高于租金，表现为租金负担能力有所改善，但主要是由于租户家庭结构变动，高收入人群所占的比例提高。

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